INSTRUÇÃO NORMATIVA BCB Nº 652, DE 27.08.2025
INSTRUÇÃO NORMATIVA BCB Nº 652, DE 27.08.2025
Esclarece acerca dos limites de cota de crédito aplicáveis às operações de crédito imobiliário e das condições a serem observadas na contratação de operações de crédito imobiliário que compartilhem o mesmo imóvel como garantia.
O Chefe do Departamento de Regulação do Sistema Financeiro (Denor), no uso da atribuição que lhe confere o art. 23, inciso I, alínea "a", do Regimento Interno do Banco Central do Brasil, anexo à Resolução BCB nº 340, de 21 de setembro de 2023, tendo em vista o disposto nos arts. 6º e 22-B da Resolução nº 4.676, de 31 de julho de 2018, resolve:
Art. 1º Esta Instrução Normativa esclarece acerca dos limites de cota de crédito aplicáveis às operações de crédito imobiliário e das condições a serem observadas na contratação de operações de crédito imobiliário que compartilhem o mesmo imóvel como garantia, previstos na Resolução nº 4.676, de 31 de julho de 2018.
Art. 2º Para fins de atendimento às regras que disciplinam os limites de cota de crédito aplicáveis às operações de crédito imobiliário estabelecidas no art. 6º da Resolução nº 4.676, de 2018, as instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil devem:
I - observar o disposto no art. 6º, §§ 2º a 4º, da Resolução nº 4.676, de 2018, em razão da extensão da alienação fiduciária ou da hipoteca, da alienação fiduciária da propriedade superveniente e da constituição de hipoteca em graus subsequentes, quando referentes a operações contratadas por pessoas naturais garantidas por bem imóvel residencial;
II - utilizar o valor do imóvel dado em garantia apurado na data de contratação de cada operação de crédito, por meio de avaliação ou reavaliação realizada de acordo com a regulamentação em vigor; e
III - considerar o limite de cota de crédito aplicável à operação predominante vigente na data de contratação da nova operação de crédito, na hipótese de operações que compartilhem o mesmo imóvel como garantia.
Art. 3º Para fins de atendimento ao disposto no art. 22-B da Resolução nº 4.676, de 2018, as instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil devem:
I - considerar como limite máximo de prazo para a contratação de novas operações o prazo remanescente da operação de crédito original, verificado na data da contratação da nova operação; e
II - considerar que a soma do valor nominal da nova operação e dos saldos devedores das operações já garantidas deve ser menor ou igual ao valor nominal da operação de crédito original na data de sua contratação, devendo ser observado também o limite de cota de crédito aplicável.
Art. 4º O Anexo desta Instrução Normativa contém lista não exaustiva de exemplos de apuração do limite de cota de crédito aplicável e do valor máximo de crédito a ser contratado para operações que compartilhem a mesma garantia imobiliária, com vistas a contribuir para o correto entendimento do disposto nos arts. 6º e 22-B da Resolução CMN nº 4.676, de 2018.
Art. 5º Esta Instrução Normativa entra em vigor na data de sua publicação.
MARDILSON FERNANDES QUEIROZ
(DOU de 29.08.2025 – págs. 187 e 188 - Seção 1)
ANEXO
EXEMPLOS DE APURAÇÃO DO LIMITE DE COTA DE CRÉDITO APLICÁVEL E DO VALOR MÁXIMO DE CRÉDITO A SER CONTRATADO EM OPERAÇÕES QUE COMPARTILHEM A MESMA GARANTIA IMOBILIÁRIA
SEÇÃO I - INFORMAÇÕES GERAIS
1. Os exemplos tratados a seguir ilustram a aplicação das regras previstas nos arts. 6º e 22-B da Resolução nº 4.676, de 31 de julho de 2018, considerando-se a seguinte situação fática:
1.1 valor do imóvel residencial oferecido em garantia, apurado na data de contratação da operação original: R$1 milhão;
1.2 operação original (OP1): financiamento para aquisição de imóvel residencial utilizando sistema de amortização price no valor de R$800 mil, que corresponde ao valor máximo financiável em razão da cota de crédito aplicável (80%); e
1.3 nova operação (OP2): empréstimo a pessoal natural garantido pelo mesmo imóvel residencial (limite de cota de crédito igual a 60%).
SEÇÃO II - EXEMPLOS COM PRESERVAÇÃO DO VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
2. Considerando que o valor de avaliação do imóvel na data da contratação da OP2 seguisse em R$1 milhão, se, nessa mesma data:
I - o saldo devedor da OP1 fosse de R$400 mil, a apuração do valor máximo da OP2 deveria considerar as seguintes condições e aspectos:
a) se utilizada a extensão da garantia original, a primeira condição a ser observada seria que a soma do saldo devedor da OP1 e do valor nominal da OP2 deve ser menor ou igual ao valor nominal de contratação da OP1 (R$800 mil). Tal condição não se aplicaria quando utilizada a alienação fiduciária da propriedade superveniente;
b) se a OP2 tivesse valor nominal de até R$400 mil, a OP1 seria predominante, aplicando-se, ao conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade de operação (80%);
c) se a OP2 tivesse valor nominal superior a R$400 mil, ela seria a operação predominante, aplicando-se, ao conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade de operação (60%);
d) se utilizada a extensão da garantia original, a primeira condição impediria que OP2 tivesse valor nominal superior ao da OP1 e, portanto, fosse a operação predominante, uma vez que a soma dos valores dessas operações seria superior a R$800 mil. Nesse caso, o valor máximo da OP2 seria de R$400 mil (800.000 - 400.000);
e) se utilizada a alienação da propriedade superveniente, as condições relacionadas às cotas de crédito também impediriam que a OP2 fosse a operação predominante, já que mesmo se utilizada a maior cota de crédito (80%) o valor máximo da OP2 seria de R$400 mil (80% x 1.000.000 - 400.000); e
f) a cota de crédito efetiva máxima, qualquer que fosse a modalidade de compartilhamento de garantia, seria igual a 80%, haja vista que (400.000 + 400.000)/1.000.000 = 0,8;
II - o saldo devedor da OP1 fosse de R$350 mil, a apuração do valor máximo da OP2 deveria considerar as seguintes condições e aspectos:
a) se utilizada a extensão da garantia original, a primeira condição a ser observada seria que a soma do saldo devedor da OP1 e do valor nominal da OP2 deve ser menor ou igual ao valor nominal de contratação da OP1 (R$800 mil). Tal condição não se aplicaria quando utilizada a alienação fiduciária da propriedade superveniente;
b) se a OP2 tivesse valor nominal de até R$350 mil, a OP1 seria predominante, aplicando-se, ao conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade de operação (80%);
c) se a OP2 tivesse valor nominal superior a R$350 mil, ela seria a operação predominante, aplicando-se, ao conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade de operação (60%);
d) se utilizada a extensão da garantia original, a primeira condição não impediria que OP2 tivesse valor nominal superior ao da OP1 e, portanto, fosse a operação predominante, uma vez que a soma dos valores dessas operações não seria, necessariamente, superior a R$800 mil. Nesse caso, qualquer valor da OP2 entre R$350.000, 01 e R$450.000 respeitaria a primeira condição e tornaria a OP2 predominante;
e) se a OP2 fosse predominante, seria aplicada ao conjunto das operações a cota de crédito incidente sobre a modalidade de crédito da OP2, que é de 60%. Nesse caso, como o valor de avaliação do imóvel é de R$1 milhão e o saldo devedor da OP1 é de R$350 mil, o valor máximo de crédito que poderia ser obtido na OP2 seria igual a R$250 mil (60% x 1.000.000 - 350.000). Assim, a cota de crédito que incidiria sobre o conjunto das operações caso a OP2 fosse a predominante impediria, na prática, que tal situação pudesse ocorrer no cenário fático proposto. O mesmo ocorreria caso fosse utilizada a alienação fiduciária da propriedade superveniente;
f) o valor máximo de crédito da OP2, nesse caso, estaria limitado a R$350 mil. Esse valor respeitaria a cota de crédito incidente sobre o conjunto das operações, que é de 80%; e
g) a cota de crédito efetiva máxima, qualquer que fosse a modalidade de compartilhamento de garantia, seria igual a 70%, haja vista que (350.000 + 350.000)/1.000.000 = 0,7; e
III - o saldo devedor da OP1 fosse de R$200 mil, a apuração do valor máximo da OP2 deveria considerar as seguintes condições e aspectos:
a) se utilizada a extensão da garantia original, a primeira condição a ser observada seria que a soma do saldo devedor da OP1 e do valor nominal da OP2 deve ser menor ou igual ao valor nominal de contratação da OP1 (R$800 mil). Tal condição não se aplicaria quando utilizada a alienação fiduciária da propriedade superveniente;
b) se a OP2 tivesse valor nominal de até R$200 mil, a OP1 seria predominante, aplicando-se, ao conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade de operação (80%);
c) se a OP2 tivesse valor nominal superior a R$200 mil, ela seria a operação predominante, aplicando-se, ao conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade de operação (60%);
d) se utilizada a extensão da garantia original, a primeira condição não impediria que OP2 tivesse valor nominal superior ao da OP1 e, portanto, fosse a operação predominante, uma vez que a soma dos valores dessas operações não seria, necessariamente, superior a R$800 mil. Nesse caso, qualquer valor da OP2 entre R$200.000,01 e R$600.000 respeitaria a primeira condição e tornaria a OP2 predominante;
e) se a OP2 fosse predominante, seria aplicada ao conjunto das operações a cota de crédito incidente sobre a modalidade de crédito da OP2, que é de 60%. Nesse caso, como o valor de avaliação do imóvel é de R$1 milhão e o saldo devedor da OP1 é de R$200 mil, o valor máximo de crédito que poderia ser obtido na OP2 seria igual a R$400 mil (60% x 1.000.000 - 200.000). O mesmo ocorreria caso fosse utilizada a alienação fiduciária da propriedade superveniente; e
f) a cota de crédito efetiva máxima, qualquer que fosse a modalidade de compartilhamento de garantia, seria igual a 60% (200.000 + 400.000)/1.000.000 = 0,6.
SEÇÃO III - EXEMPLOS COM AMPLIAÇÃO DO VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
3. Considerando que o valor de avaliação do imóvel na data da contratação da OP2 subiu de R$ 1 milhão para R$1,4 milhão, se, nessa mesma data:
I - o saldo devedor da OP1 fosse de R$600 mil, a apuração do valor máximo da OP2 deveria considerar as seguintes condições e aspectos:
a) se utilizada a extensão da garantia original, a primeira condição a ser observada seria que a soma do saldo devedor da OP1 e do valor nominal da OP2 deve ser menor ou igual ao valor nominal de contratação da OP1 (R$800 mil). Tal condição não se aplicaria quando utilizada a alienação fiduciária da propriedade superveniente;
b) se a OP2 tivesse valor nominal de até R$600 mil, a OP1 seria predominante, aplicando-se, ao conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade de operação (80%);
c) se a OP2 tivesse valor nominal superior a R$600 mil, ela seria a operação predominante, aplicando-se, ao conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade de operação (60%);
d) se utilizada a extensão da garantia original, a primeira condição impediria que OP2 tivesse valor nominal superior ao da OP1 e, portanto, fosse a operação predominante, uma vez que a soma dos valores dessas operações seria superior a R$800 mil. Nesse caso, o valor máximo da OP2 seria de R$200 mil, ainda que a cota de crédito de 80% do novo valor de avaliação do imóvel admitisse montante superior;
e) se utilizada a alienação da propriedade superveniente, as condições relacionadas às cotas de crédito também impediriam que a OP2 fosse a operação predominante, tendo em vista que, mesmo se utilizada a maior cota de crédito (80%), o valor máximo da OP2 seria de R$520 mil (80% x 1.400.000 - 600.000), montante insuficiente para que a OP2 se caracterizasse como predominante; e
f) caso fosse utilizada a extensão da garantia original, a cota de crédito efetiva máxima seria igual a 57,14%, haja vista que (600.000 + 200.000)/1.400.000 = 0,5714. Por outro lado, caso fosse utilizada a alienação fiduciária da propriedade superveniente, a cota de crédito efetiva máxima seria igual a 80%, haja vista que (600.000 + 520.000)/1.400.000 = 0,8; e
II - o saldo devedor da OP1 fosse de R$400 mil, a apuração do valor máximo da OP2 deveria considerar as seguintes condições e aspectos:
a) se utilizada a extensão da garantia original, a primeira condição a ser observada seria que a soma do saldo devedor da OP1 e do valor nominal da OP2 deve ser menor ou igual ao valor nominal de contratação da OP1 (R$800 mil). Tal condição não se aplicaria quando utilizada a alienação fiduciária da propriedade superveniente;
b) se a OP2 tivesse valor nominal de até R$400 mil, a OP1 seria predominante, aplicando-se, ao conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade de operação (80%);
c) se a OP2 tivesse valor nominal superior a R$400 mil, ela seria a operação predominante, aplicando-se, ao conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade de operação (60%);
d) se utilizada a extensão da garantia original, a primeira condição impediria que OP2 tivesse valor nominal superior ao da OP1 e, portanto, fosse a operação predominante, uma vez que a soma dos valores dessas operações seria superior a R$800 mil. Nesse caso, o valor máximo da OP2 seria de R$400 mil, ainda que a cota de crédito de 80% do novo valor de avaliação do imóvel admitisse montante superior;
e) se utilizada a alienação fiduciária da propriedade superveniente, a OP2 poderia ser a operação predominante. Nesse caso, aplicando-se a cota de crédito incidente sobre a modalidade de crédito da OP2 (60%), o valor máximo da OP2 seria de R$440 mil (60% x 1.400.000 - 400.000); e
f) caso fosse utilizada a extensão da garantia original, a cota de crédito efetiva máxima seria igual a 57,14%, haja vista que (400.000 + 400.000)/1.400.000 = 0,5714. Por outro lado, caso fosse utilizada a alienação fiduciária da propriedade superveniente, a cota de crédito efetiva máxima seria igual a 60%, haja vista que (400.000 + 440.000)/1.400.000 = 0,6.
SEÇÃO IV - EXEMPLOS COM REDUÇÃO DO VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
4. Considerando que o valor de avaliação do imóvel na data da contratação da OP2 fosse para R$800 mil, se, nessa mesma data:
I - o saldo devedor da OP1 fosse de R$400 mil, a apuração do valor máximo da OP2 deveria considerar as seguintes condições e aspectos:
a) se utilizada a extensão da garantia original, a primeira condição a ser observada seria que a soma do saldo devedor da OP1 e do valor nominal da OP2 deve ser menor ou igual ao valor nominal de contratação da OP1 (R$800 mil). Tal condição não se aplicaria quando utilizada a alienação fiduciária da propriedade superveniente;
b) se a OP2 tivesse valor nominal de até R$400 mil, a OP1 seria predominante, aplicando-se, ao conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade de operação (80%);
c) se a OP2 tivesse valor nominal superior a R$400 mil, ela seria a operação predominante, aplicando-se, ao conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade de operação (60%);
d) se utilizada a extensão da garantia original, a primeira condição impediria que OP2 tivesse valor nominal superior ao da OP1 e, portanto, fosse a operação predominante, uma vez que a soma dos valores dessas operações seria superior a R$800 mil. Nesse caso, o valor máximo da OP2 ficaria limitado pela cota de crédito incidente sobre o conjunto das operações e seria igual a R$240 mil (80% x 800.000 - 400.000);
e) se utilizada a alienação da propriedade superveniente, as condições relacionadas às cotas de crédito também impediriam que a OP2 fosse a operação predominante, tendo em vista que, mesmo se utilizada a maior cota de crédito (80%), o valor máximo da OP2 seria de R$240 mil (80% x 800.000 - 400.000), montante insuficiente para que a OP2 se caracterizasse como predominante; e
f) a cota de crédito efetiva máxima, qualquer que fosse a modalidade de compartilhamento de garantia, seria igual a 80%, haja vista que (400.000 + 240.000)/800.000 = 0,8;
II - o saldo devedor da OP1 fosse de R$300 mil, a apuração do valor máximo da OP2 deveria considerar as seguintes condições e aspectos:
a) se utilizada a extensão da garantia original, a primeira condição a ser observada seria que a soma do saldo devedor da OP1 e do valor nominal da OP2 deve ser menor ou igual ao valor nominal de contratação da OP1 (R$800 mil). Tal condição não se aplicaria quando utilizada a alienação fiduciária da propriedade superveniente;
b) se a OP2 tivesse valor nominal de até R$300 mil, a OP1 seria predominante, aplicando-se, ao conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade de operação (80%);
c) se a OP2 tivesse valor nominal superior a R$300 mil, ela seria a operação predominante, aplicando-se, ao conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade de operação (60%);
d) se utilizada a extensão da garantia original, a primeira condição não impediria que OP2 tivesse valor nominal superior ao da OP1 e, portanto, fosse a operação predominante, uma vez que a soma dos valores dessas operações não seria, necessariamente, superior a R$800 mil. Nesse caso, qualquer valor da OP2 entre R$300.000,01 e R$500.000 respeitaria a primeira condição e tornaria a OP2 predominante;
e) se a OP2 fosse predominante, contudo, seria aplicada ao conjunto das operações a cota de crédito incidente sobre a modalidade de crédito da OP2, que é de 60%. Como o valor de avaliação do imóvel é de R$800 mil e o saldo devedor da OP1 é de R$300 mil, o valor máximo de crédito que poderia ser obtido na OP2 seria igual a R$180 mil (60% x 800.000 - 300.000), impedindo que a OP2 pudesse ser predominante. Nesse caso, a cota de crédito que incidiria sobre o conjunto das operações caso a OP2 fosse a predominante impediria, na prática, que tal situação pudesse ocorrer no cenário fático proposto. O mesmo ocorreria caso fosse utilizada a alienação fiduciária da propriedade superveniente;
f) o valor máximo de crédito da OP2 estaria limitado, assim, a R$300 mil. Esse valor respeitaria a cota de crédito incidente sobre o conjunto das operações, que é de 80%; e
g) a cota de crédito efetiva máxima, qualquer que fosse a modalidade de compartilhamento de garantia, seria igual a 75%, haja vista que (300.000 + 300.000)/800.000 = 0,75; e
III - o saldo devedor da OP1 fosse de R$200 mil, a apuração do valor máximo da OP2 deveria considerar as seguintes condições e aspectos:
a) se utilizada a extensão da garantia original, a primeira condição a ser observada seria que a soma do saldo devedor da OP1 e do valor nominal da OP2 deve ser menor ou igual ao valor nominal de contratação da OP1 (R$800 mil). Tal condição não se aplicaria quando utilizada a alienação fiduciária da propriedade superveniente;
b) se a OP2 tivesse valor nominal de até R$200 mil, a OP1 seria predominante, aplicando-se, ao conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade de operação (80%);
c) se a OP2 tivesse valor nominal superior a R$200 mil, ela seria a operação predominante, aplicando-se, ao conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade de operação (60%);
d) se utilizada a extensão da garantia original, a primeira condição não impediria que OP2 tivesse valor nominal superior ao da OP1 e, portanto, fosse a operação predominante, uma vez que a soma dos valores dessas operações não seria, necessariamente, superior a R$800 mil. Nesse caso, qualquer valor da OP2 entre R$200.000,01 e R$600.000 respeitaria a primeira condição e tornaria a OP2 predominante;
e) se a OP2 fosse predominante, seria aplicada ao conjunto das operações a cota de crédito incidente sobre a modalidade de crédito da OP2, que é de 60%. Como o valor de avaliação do imóvel é de R$800 mil e o saldo devedor da OP1 é de R$200 mil, o valor máximo de crédito que poderia ser obtido na OP2 seria igual a R$280 mil (60% x 800.000 - 200.000). O mesmo ocorreria caso fosse utilizada a alienação fiduciária da propriedade superveniente; e
f) a cota de crédito efetiva máxima, qualquer que fosse a modalidade de compartilhamento de garantia, seria igual a 60%, haja vista que (200.000 + 280.000)/800.000 = 0,6.